上海不少小区遭遇尴尬！7成居民不投票、3次业委会选举不成功…小区换届改选咋办？
The following article is from 申声 Author 郑朕 赵雨萌
近日，上海市浦东新区罗山花苑小区业主徐女士拨打“12345”反映，居住的房屋年久失修，遇到了漏水等问题只能自费解决。
街道组织了三次业委会选举，因各种原因都未能成功，没有业委会物业便无法动用维修资金，于是大大小小的维修工程都处于停滞状态，徐女士遇到的问题也就无从解决。
记者从“12345”了解到，2个月来，涉及“业委会选举”的投诉有160余件。加之今年新施行的《中华人民共和国民法典》又要求业委会选举时参与投票的人数、专有面积均须达到三分之二，使得业委会成立或换届工作停滞。
如市民顾女士就通过“12345”反映，称杨浦区尚浦公寓小区便是遇到了投票率不达标导致长达8个月的业委会筹备选举最终流产。
成功的背后有什么“诀窍”？
2020年9月，现任明日星城居民区党总支书记罗怡当时还是刚调过来的副书记。彼时，已交付使用近20年的明日星城（一期）小区几乎可以用“破烂不堪”来形容：栅栏生锈断裂、外墙脱落严重、地下车库积水、停车位极度短缺……而由于当时第四届小区业委会的11位成员中，1位卖掉了房子，6位辞职，只剩下4位，人数过少业委会无法开展工作，小区一系列问题得不到解决。
“要改变这个现状，没有业委会的话肯定不行”，罗怡向记者坦言。增补还是提前换届选举？2020年12月，业主征询投票的最终结果是后者。
以往实施的小区《业主大会议事规则》第九条第二款规定：
业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。
所以业委会换届选举并不难，即便是参与表决的业主比例不高，也可以选举成功。
不过，自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》堵上了这一“漏洞”：
第278条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
如果再像以前那样，未参与直接“视为同意”，或默认“同意多数意见”，已属不合法。
新法规实施，罗怡和热心业主们犯了难。从历年数据来看，明日星城（一期）小区的业主大会投票参与度均低得可怜，最多的一次勉强达到了50%，最近的几次则仅仅在25%徘徊。罗怡向记者解释了选举的难度：“民法典对专有面积还有同样比例的要求，这意味着勉强达到三分之二的投票人数也不够保险，要超出一些才行。”
“以前小区最好的情况也是仅有600票，而现在要超过800票，不少业主觉得太难了。”于是，在大家眼中，两个“三分之二”指标让选举新一届业主委员会这件事成了“不可能”完成的任务。
怎么让业主中的观望者加入进来？
发现“痛点”很重要
▽5月20日起，黄浦区老西门街道房办、居委会牵头换届小组成员、业主代表，多次开会“头脑风暴”，尝试在新政策、新法规下形成有效的投票方案。会议决定，8月23日，业委会换届选举工作正式启动，9月23日投票结束，9月24日9时开箱唱票。
一位候选人认为，由于以往参与率过低，很多业主对换届选举成功持悲观态度。即使选票拿到手也迟迟不投，成了选举的观望者。如何让观望者投出手中的选票成了关键环节。
怎么办？筹备小组最终采纳了业主朱先生的建议：要用业主们关心的“痛点”把他们吸引来投票。从这个角度入手，筹备工作小组把整个业委会换届选举的宣传工作分成线上和线下，再将1个月的选举周期细分成4个星期，按不同时间阶段推进不同的工作。
“痛点”从哪里来？筹备小组进行了广泛的民意调查，对收集上来的约180份有效回答进行了统计，归纳出不同业主群体对小区管理的焦点话题。
在线上，筹备小组选择主攻微信群。在业主们加入的各类车友群、教育群、宠物群和楼组群中，针对成员们关注点不同，抛出对应的话题来唤起业主们对小区事务的关心。
如“有车一族”最不满停车位太少：
于是第一周，筹备小组在车友群中抛出“停车难”这个话题开始发酵，迅速引发大量对此深感头痛的业主参与热烈讨论，借此机会让业主们了解选举业委会对于解决小区难题的重要性；
第二周，话题则设置成“停车难有什么解决方案”；
到了第三周，侧重点就变成大家赞成较多的解决方案是不是该有人来落实，进而引导业主们主动参与投票，配合业务会选举。
与此同时，在小区公告栏、出入口、物业接待处、楼幢公共宣传位等处，关于业委会选举情况的宣传海报也同步张挂，提高全小区业主的关注度。
物业不够格怪谁？
我自己为什么不参与进来呢？
▽想达到两个“三分之二”，光靠宣传远远不够的。居民区党总支书记罗怡说，线下的工作“非常艰辛”。她告诉记者，时值炎夏，居委干部、社工、楼组长、志愿者共40余人，冒着高温酷暑挨家挨户发放选票，基本放弃了周末和法定节假日。由于中青年业主白天要工作，为了方便业主投票，发放选票工作往往只能安排在晚上，并且连续两周在夜晚时段到各楼幢设置移动投票箱。小区内还有145户租户，筹备小组也尽全力联系上房东业主，把选票收集上来。
这么辛苦，为什么大家愿意参与这项工作？业主朱先生向记者道出了原委：自己参与业委会选举的筹备工作是源自糟糕的亲身经历。
2017年4月，申城进入黄梅季，一场暴雨后，家里漏水了。他打电话给物业，回复是一百多户都是这样的情况，会统一派人检修。
可一年过去后，2018年4月的暴雨中，朱先生家又漏水了，投诉到物业，又收到了和去年几乎相同的回复。
物业怎么不办事？他反映到业主群，许多业主深有同感。朱先生转念一想：物业不够格怪谁？怪业委会没有监管到位。自己为什么不参与进来呢？这样想着，朱先生将心里对小区管理的气愤转化为参与居民自治的动力，决定在这一届业委会选举的时候，加入到筹备小组的工作当中。
即将从某国企总经理位置退休的业委会候选人邵先生也参与了换届选举的筹备工作。在他看来，整个过程时间短、要求高、任务重。但目睹了小区逐年变差的条件，他觉得，小区是每一位业主的，每人都该努力让共同的家有一些好的改变。
9月24日唱票，小区内845户业主参与了投票。在最终的选举中，候选人邵先生得到了820张选票，得票数最高。“没想到能得到这么多选票，我很感动”，邵先生对记者表示，“我们一直憧憬要建设美好家园，不能辜负业主们的信任。”
△明日星城（一期）小区。
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作者：郑朕 赵雨萌
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